房价难言触底反弹 仍降字当头大跌预期不现实

卓云

       央行日前发布最新储户问卷调查报告显示，城镇居民购房意愿再度大幅下滑。有专家认为，房价今年出现所谓触底反弹的可能性不大。一方面,今年宏观调控不会出现明显放宽；另一方面,去年房企高成本融资,存在较大的还贷和信托兑付压力,对于资金的需求并不亚于去年。调控周期内,房企仍然施行降价跑量、谨慎投资的策略。未来降价趋势不会改变。专家同时指出，虽然房价合理价位的实现仍需要一段时期的调整来实现，但房价有其刚性成本，加之自住性、改善性需求旺盛，消费者也要打消大跌、贱买贱卖的心理预期，避免盲目杀跌。      不会出现“硬着陆”“崩盘”
      在过去10年里，国内房价平均涨幅超过100%，市场积聚了巨大风险，不仅影响了市场的健康发展，还危及国民经济的有序运行。
      经历了两年多的房地产调控，在限购、限贷、限价等行政手段和货币政策进一步紧缩的叠加作用下，楼市交投明显萎缩，成交均价涨幅回落。根据国家统计局最新发布的数据，今年1—2月，全国房地产投资与新开工仍处于下行趋势，其中，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。
     专家指出，如果现在放松调控，那么刚刚见效的调控就可能前功尽弃。这样不仅将面临房价的大幅反弹，经济结构调整的进程也会受阻受挫。
      前不久，管理层首次提出“下调房价”的调控目标，相比之前提出的“抑制房价过快增长”之类的说法，彰显调控力度的加大，表明今年楼市的政策面将依然从紧，也预示着房价调整仍未结束，今年房价依然会以“降”字当头。
      著名经济学家樊纲说：“经过这一轮调整，有些地区价格可能下跌百分之几十。而由于采取比较及时的措施，部分地区的房地产泡沫没有波及二、三线城市。整体而言，房地产不存在硬着陆、崩盘的情况。”
     房价收入比有望接近四年前
      房价究竟跌到多少才能是合理区间？合理的房价，应该与居民的收入相适应，房价、投入和合理的利润相匹配。
       以房价收入比分析，国际上目前比较通行的说法认为，房价收入比在6倍左右为合理区间，发展中国家要稍高一点，在6—8倍之间为合理区间，一般的住房支出(包括还贷、土地税、直接用于住房的其它开支)应小于家庭总支出的33%。如果按此判断，部分一线城市房价总体可能要回落30%才可以达到合理的价位，整体均价大约每平方米1.2万元。
       对于地区差异化较大的中国而言，平均房价收入比与居民实际感受之间可能存在较大差距，这一点在一线城市表现得格外明显。易居研究院数据显示，从全国情况看，我国不同的收入阶层之间房价收入比差别相当大。在房价收入比偏高的城市中，如北京、上海、杭州等，房价调整需求比较突出。
       根据市场走势，预计2012年全国新建商品住宅成交价格同比会有小幅下跌，若按近5年人均住房建筑面积的复合增长率以及城镇人均可支配收入增幅大致估算，则2012年全国房价收入比有望降至6.87，接近2008年水平。
       对于房价与成本和合理的利润相匹配这一要求，虽然相对于房价收入比，这一指标更难取得明确的量化标准，不过从行业发展的趋势看，未来开发商利润率下滑是一个大趋势，由房价超预期上涨而带来的高利润率时代将逐渐终结。
       回归不是无底线地降低
       房价的回归并不意味着无底线地降低。若如此，那么不仅从房地产利润上说不通，还会造成房地产市场乃至整个大经济环境的混乱。有专家表示，房地产转型不能仅仅理解为是对房价的打压。房价下跌但不会跨越其合理区间，贱买贱卖。
       对于城镇低收入和中等偏下收入群体、新就业者和外来务工人员等，急需房而又无力支付商品房房价，保障房就凸显了其不可或缺的意义。易居研究院表示，总体而言，中等以上收入阶层基本上都有能力购买商品住宅(包含经济适用房)；但中等以下低收入阶层，需要将他们纳入住房保障体系中。
       各地政府也正在朝着这一方向努力。以北京为例，“十二五”期间，北京市三环内将原则上不再新增供应住宅用地，四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。截至“十二五”末期，北京市将供应住宅用地9300公顷，其中包括4800公顷保障房用地，所占比例达到51.6%。
     “居者有其屋”并不是“人人有产权”。中国银行国际金融研究所所长宗良说，公租房是保障房的发展方向。在发展保障房的同时，应提倡租房。